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    • 土地管理法修订 农地有望直接入市
    • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2013-09-02  /  浏览:2753 次  /  

     

    中国房地产报从知情人士处获悉,全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案,主要集中在农地入市这一领域。

     

    “我们希望2013年年底土地确权能够全部完成,部分城市给予赋能,下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋,这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行,那么《土地管理法》修订工作就简单了。”国土资源部(以下简称“国土部”)土地利用司相关人士告诉记者。

     

    据了解,如果本次修订顺利通过,意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。目前,地方政府对于这一呼声也非常之高。

     

    征地制度改革新政

     

    “稳定土地产权是推动产权交易的第一步,破题土地制度的第一步就是确权,然后才是赋能。”中国社科院农村发展研究所研究员党国英表示。

     

    根据国务院安排,国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政,今年年内有望推出的相关政策除了重新修订后的《土地管理法》,还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等,受此影响,未来农地征补过程中,农民不仅有望获得较高的补偿收益,还可以逐步成为农地入市的交易主体。

     

    土地问题是中国房地产乃至中国经济的核心环节之一。早在2010年,时任国务院总理温家宝就在回答城镇化问题时直言,土地问题根本上与制度有关,农民合法的土地得不到应有的保障,现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地,另一手又高价卖给开发商。他明确表示,必须从制度上解决这些问题。

     

    从那时起,国家就在酝酿立法解决土地问题。2010年1月,国务院法制办公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿。该征求意见稿适用范围为国有土地上的房屋征收与补偿,对于大量出现的“唐福珍们”的集体土地征收和拆迁问题,则无能为力。

     

    也在同一年,北京大学法学院教授沈岿透露,国务院有关部门正在考虑如何解决集体土地征收问题。他分析,可以通过修改土地管理法及其实施条例的方式来解决,亦不排除同时制订一部具体细致的集体土地征收和补偿条例的可能。集体土地征收和补偿中存在的问题,诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。

     

    即便是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,其正式出台也是在一年以后,而对于集体土地征收条例,则一拖再拖。2011年,媒体曾曝该条例将于2012年出台,然而至今没有消息。

     

    中国政法大学副校长马怀德在接受媒体采访时认为,集体土地更应?;?。城市土地所有权是国家的,但农村集体土地不同,“你从农民手里把集体土地转变成了国有土地,把不是你的东西变成你的东西,从某种意义上说,集体土地征收的程序、条件、补偿标准,都应当比国有土地使用权收回更严格”。

     

    目前集体土地征收中涉及补偿的费用为三类:土地补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归村集体经济组织所有,后两者归所有者所有。

     

    立法规范集体土地征收和补偿,最大困难在于如何确定补偿标准。业内人士分析,集体土地在没有转为国有土地时,没有真正的市场价值。中国土地市场是由国家垄断一级土地市场,土地转为国有以后,通过招拍挂等方式形成土地使用权的市场价值。

     

    但农村的土地使用权价值,因不能进入到一级土地市场,并不能简单地用市场价去补偿。如果以国有土地上房屋拆迁的价格(暗含土地使用权价值)去补偿,又会产生如土地增值归谁所有等问题。

     

    根据目前中国房地产报获得的信息,集体土地可以不经过转为国有土地就入市交易,这无疑将会改变集体土地的面貌。如果城镇人口能够购买农屋,小产权房问题也有望解决。

     

    突围:温州样本

     

    “农村改革的重点是给予农民产权,包括土地产权和房屋产权,然后就是赋能。农民拥有土地和房屋产权后,可以用于抵押、转让、投资,进而转化为资本。”经济学家厉以宁在接受中国房地产报记者采访时表示。

     

    2012年,作为推进城镇化的重要方面,农村土地改革再度被提上议程。在完成农村土地确权的基础上,广东、广西、湖北、山东等地均加速推进农村土地改革及土地产权交易试点。

     

    兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州,正在成为农村土地改革的新样本。

    记者从浙江省国土资源厅官网上获悉,温州市农村土地将全部进行确权,而整个浙江省土地确权率达到97%。

     

    温州市近日发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。

     

    长期以来,我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格,禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革最大的突破在于,农屋从村级交易扩展到县域交易。值得一提的是,非城镇户口人员可以在县域内参与农房买卖。

     

    根据《办法》,这12类农村产权包括:农村土地承包经营权;林地使用权、林木所有权和山林股权;水域、滩涂养殖权;农村集体资产所有权;农村集体经济组织股权;农村房屋所有权;农村集体经营性建设用地使用权;农业装备所有权;活体畜禽所有权;农产品期权;农业类知识产权以及其他依法可以交易的农村产权等。

     

    《办法》规定,温州市区涉及的农村产权交易行为,将由温州市农村产权服务中心办理。其他县(市)应设立农村产权服务中心,加挂“温州市农村产权服务中心分中心”牌子,负责各自辖区的农村产权交易服务。温州市农村产权服务中心有限公司成立于2012年年底,是专门从事农村产权交易服务的国有独资公司。

     

    在产权交易的收益分配方面,《办法》规定农村集体产权的交易收益,应当纳入本集体经济组织财产实行统一管理,用于该集体经济组织成员福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业。而农村个人产权的交易收益,归个人所有。

     

    “温州土地政策最大的进步在于不仅仅让这些土地和房屋在本村流动,更主要的是跨出了村。只要你是当地农民,你就可以在温州进行购买农村房屋,这是农村房屋走向市场化的标志之一,具有一定的突破意义。”上述国土部土地利用司相关人士告诉记者。

     

    青岛市国土资源局内部人士也向记者肯定了这次温州市土地改革,“如果温州市能够?;ず酶睾煜?,同时?;づ┐逄赜械淖匀缓腿宋幕肪巢槐黄苹?,至少可以盘活一部分农村经济,因为按照现在的情况农民收入的提升仅仅依靠政府补贴,即便按照100元/人补贴,也需要很大的财政开支。”“温州土地改革仅仅是封闭式试验,但下一步土地改革的突破会更大,就是鼓励城镇居民购买宅基地或农村房屋。”该人士称。

     

    纠结:平度镜像

     

    但温州试点的远水,并没有解决农村土地难题的近渴。距温州1400公里的山东平度,一场震惊全国的事件就再次折射出土地带给人们的财富、焦虑和冲突。

     

    8月26日,被山东省青岛市平度市警方拘禁在看守所内的陈宝成得知,平度市金沟子村村委会向其家人下发通知,决定不再对其房屋和宅基地进行改造。村委会表示,仍免费设立独立管线,保障所有拒拆户正常用水用电。

     

    陈宝成震惊全国的抗争获得了暂时的胜利,然而这是否能够代表?;ぶ泄┟穹课莺驼夭ǖ呐κ栈癯晒等源嬉晌?。平度事件,是当下中国农村集体土地以及房屋征收补偿问题的一个缩影,各地类似纠纷层出不穷,推进土地确权和完善征地制度迫在眉睫。

     

    2005年,平度市政府颁发了《关于加快市区村庄改造的意见》,鼓励加快金沟子村旧村改造。随后每隔几年,这份文件就会被更新,至2010年,平度市《关于加快推进城乡住房建设和危房改造的实施意见》颁布,制定了宏大的村庄改造计划,至2014年底将涉及94个村庄。

     

    持续扩大的旧村改造和地方政府急切的利益诉求夹裹在一起,不断提速,也诱发了不少矛盾。

     

    “在征得全村95%以上的村民同意,并报市政府批准后,我们引进了平度市大有同人投资开发有限公司为村民进行改造。方案是村民的旧宅基地一平方米抵新房一平方米,农民由住平房变为住楼房。此外,原房屋经评估后,按照1250元/平方米折抵新房面积。”金沟子村委会人员告诉中国房地产报记者。

     

    记者在当地看到,很多原有村民都搬进了回迁房小区,这些小区环境已经比较成熟,很多楼房一层已经被各种商铺所挤满,从画室培训到五金买卖等,还引进了华夏银行。

     

    村委会方面表示,房屋有810套,而全村户籍人口只有829人,平均每人超过一套。这些商铺的租金将被用于村民,如村委会每年为18岁以上的村民缴纳1500元的养老保险金,幼儿园免费就读,免交取暖费、物业费等。

    “我们很满意这种状况。”多位受访的新村居民对记者表示。

     

    然而陈宝成非常不满意。陈宝成家的房子正好处于人民路规划的延长线上,人民路属于政府公共项目,如果修建应当通过征地程序。按照2012年平度市政府意见,改造片区内新修建的市政道路、其他市政公共设施占用改造村庄原址土地的,由市政府负责支付征收费用,或者在片区新增土地内置换等量土地。

     

    而在金钩子村旧村改造项目中,平度市政府拒绝向外界披露变更土地所有权所经过的程序。“金沟子村征地程序是合法合规的,并不存在违法违规行为。”平度市国土资源局相关人士告诉记者。

     

    陈宝成还认为,评估价以2006年评估时为准,而不是搬迁时的市场价,陈宝成的祖屋大约90平方米,加上整个小院,共计约200平方米的宅基地。

     

    “当时我们承诺给他同样面积的新房,以及10万元,但被拒绝,后来加到13万元他还是不答应,”村委会人员对记者说,“陈宝成要的是7套商品房和600万元现金,而且选房范围不局限于金沟子村,而是要在平度范围内选房。600万元在这里都盖一栋楼了,实在是没办法接受。”此外,由于新房建设用地属于国有划拨用地,并没有相应的房屋产权证。

     

    “农民几乎是免费得到了数套市场价为每平方米4000余元的房子,这显然是不小的诱惑。但是,他们至今没有领到房产证,许多人表示不知晓今后要补交土地收益才能交易。陈宝成曾向当地政府反映过房产证的问题,但是并没有得到清晰答复。”拒绝拆迁方人士告诉记者。

     

    而随后爆发的一系列恶性冲突,最终换来的结果是陈宝成被拘留,而他的房屋最终得以保全,同时保留的或许还有另外4家拒拆户。

     

    “平度事件在全国范围内很普遍,折射出的农村土地产权问题的困境——我国大多数农民宅基地上的房屋没有房屋产权和土地产权证明,所以遇到拆迁等事情无法进行?;?。解决现在农村土地制度的关键在于确权,确权后然后才能赋能。”一位土地专家对记者表示。

     

    “这类问题主要出现在农村集体土地产权不清晰上,现在正在酝酿的集体土地立法将会解决这个问题。”华远地产董事长任志强对中国房地产报表示,“最终的解决方案是土地私有化。”北京京鼎律师事务所律师杜兆勇认为,平度事件将会推动保障和确认农民房屋与宅基地产权的进程,而这恰恰是农村土地产权交易的基础。%C

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